市街化調整区域の売買について。その1

2018年05月28日

皆さんは「市街化調整区域」をご存知でしょうか?

この区域内にある不動産を売却する場合には通常の売買と比べて色々な制約があります。

今回はこの「市街化調整区域」について概要や売買する際に気を付けなければならないポイントなどについて詳しく解説します。

 

 

■市街化調整区域とは

 

そもそも市街化調整区域とはなんなのでしょうか。

市街化調整区域とは、都市計画法により指定されている市街化を抑制すべき区域のことです。

この区域内では、たとえ土地の所有者であったとしても好き勝手に建物を建てたりすることが原則的にはできません。できる場合であっても、その区域内で建物の建設や改築、増築を行うときは都道府県から開発許可を得る必要があります。

このような制約があるため、市街化調整区域は不動産価格が区域外と比べて低くなる傾向があります。

 

 

■市街化区域と市街化調整区域の違い

 

市街化調整区域があるということは、当然そうじゃない区域もあります。両者の違いはなんでしょうか?

都市計画法により、市街化を抑制する区域を「市街化調整区域」、促進する区域を「市街化区域」としています。

なぜこのようにわけられているのか、無知秩序な開発は自然破壊や環境汚染につながります。また、住宅が無秩序に点在していると、インフラや交通網もそれに対応する必要があり、色々なコストがかかることになります。効率的な都市開発を行うために都市計画法によって区分されています。

また。市街化調整区域の範囲は行政が定めることになっており、現在調整区域だとしても将来的に変更されることもあります。

 

 

■売ることはできるのか

 

では市街化調整区域内の土地や建物を売買することはできるのでしょうか?

結論を先に述べますと。売買自体は問題なくできます。

ただ、市街化区域に比べると制約が多く、正直なところ売りたくてもなかなか買い手がみつからないのが現状です。

売買するうえで非常に重要なポイントがあります。

それは「その建物は市街化調整区域が定められる前からあったのかどうか」です。

前か後かで、建築などに関する扱いの要件がかわり、売れやすさにも大きな影響を及ぼします。

 

 

・定められる前に建てられた家の場合

 

この場合、制約は緩和されます。物件の用途が以前と同じ、敷地内での建築、建物のサイズが同じくらい、などの条件内であれば建築や増改築は可能です。

定められる前に建てられた家であれば、ある程度自由がきくので売買はしやすいでしょう。

ただし、定められる前からある家であっても、後になって増改築などを加えられている場合は、定められた後の家と同じ制約が課されますのでご注意ください。

 

 

・定められた後に建てられた家の場合

 

定められた後に建築した家の場合は、自由に建て替えや増改築はできません。

買主は購入後にそのまま住むのではなく、建て替え等をする場合は行政に許可を受ける必要があります。しかも、許可申請をしても申請が受理されない場合もあります。

許可申請は購入前に行うことができないため、せっかく購入したとしても建て替え等が出来ないおそれがあるとなると、売買はなかなか難しいといえます。

 

 

■売るときの注意点、事前に確認しておくこと

 

こちらは次回以降のコラムで解説できればと思います。

 

 

■まとめ

 

いかがでしたでしょうか?

今回は市街化調整区域についての概要や売れるのかどうか等について解説しました。

市街化調整区域にある不動産の売買は制約が多く、それ相応の知識も必要としますが、その割に売買価格が低いため仲介手数料は低くなる傾向にあります。そのため不動産会社によっては敬遠するところも少なくありません。

ただ買主側からみたときに価格の安さは魅力的に映りますし、住居用以外の用途での売買も考えられます。

こういった需要を逃さないためには、市街化調整区域に詳しく売買実績のある不動産会社を選ぶことが満足のいく売買を行うための必須要件でしょう。

スタンドエステートでは毎年多数の市街化調整区域の売買案件に携わっております。

市街化調整区域の売買について売却のご依頼やご不明点、ご不安点がございましたら、売却実績多数のスタンドエステートへご相談ください!

株式会社スタンドエステート