相続で突然マンションオーナーになったとき

2018年05月24日

早速ですが、質問です。

みなさんはアパート経営にどのようなイメージをお持ちでしょうか?

「働かずにお金がもらえるなんて羨ましい」「ずっとお金がもらえるから将来安泰だ」

などなど、

人からは羨ましがられることも多いアパート経営ですが、実はそう簡単なものではありません。

不動産購入のために多額の借金をするケースや空室リスク、ましてや相続で取得する場合は築年数が経過していることがほとんどですので尚更大変です。

今回はそのような、親から引き継いだアパートの経営について解説していきます。

 

 

■アパート経営のむずかしさ

 

今回はアパートを相続したケースについての解説ですが、そもそものところアパート経営自体がそう簡単なことではありません。

購入初期は入居者も多く、家賃の面でも問題ないのですが、築年数が経過するにつれて様々な問題が発生してきます。

①    空室のリスク

ここ最近は新築物件の過剰な建設により、賃貸住宅市場では供給過剰を起こっています。そんな状況ですから競争力の弱い老朽化した物件では常に空室が目立ちます。

②    賃料の下落

空室リスクと同様に、需給ギャップや築年数が経過していることによる競争力の低下を原因に賃料の下落が起こります。

③    定期的な修繕

築年数の経過により、様々な部分で経年劣化が起こります。これに伴い修繕費の負担が定期的に発生します。

3つすべてにおいて築年数の経過が原因の一つとなりますが、親のアパートを相続する場合は多くのケースでこの問題に直面します。

アパート経営に明るい方であれば対応策を講じることができますが、相続により取得する方の多くはアパート経営の経験がないため苦労します。

このように相続したアパートを経営することは、それほど簡単なことではありません。

 

 

■管理会社の見直し 

 

上記で挙げた3つの問題点を改善するためにできることはないのでしょうか?

 

直接的な解決ではありませんが、管理会社の見直しをすることが問題の改善につながるケースもあります。

全ての管理会社がそうではありませんが、一部の会社では付き合いが長くなると、慣れがダレになり、だんだん緊張感のない関係となって管理業務がおろそかになることもあります。

 

空室が発生した場合も、入居者を積極的に探そうとしないような会社も残念ながらあります。

今までの管理会社は、親の代からの長い付き合いがある会社で変更するのは憚られるかもしれません。しかし相続後は昔からの付き合いのある管理会社よりも、より管理業務に熱心な会社にお願いしたほうが空室や家賃下落は抑えられる可能性は高まります。

 

また、アパートの管理料は、賃料の5%が一般的ですが、管理会社の変更のタイミングで管理料の料率を下げられないかの交渉をする価値もあります。5%だった管理料が4%になるだけで、1%ですが金額で考えると年間20%のコストカットになります。

 

 

■売却も検討する

 

親から古いアパートを引き継ぐとき、親の所有していた時代よりも様々な面で条件が悪くなっている可能性があります。

上記で挙げた3つの問題や、それ以外にも経過年数に応じて減価償却費も減少していきます。減価償却費とは。有形固定資産の価値の減少を示すもので、支出を伴わない経費で節税効果があります。減価償却費が減ると言う事は、その分支払う税金は多くなり、税引き後の利益が親の時代よりも少なくなることになります。

 

賃貸アパート・マンションが過剰供給気味になってきた昨今、安定したアパート経営を行うことは並大抵のことではありません。相続で取得したアパートを経験のない方が経営するとなると尚更大変です。

親から相続したからといって必ずしも所有するのではなく、収入と維持管理の手間やコストを比較し、売却を検討することも必要かと思います

 

 

■最後に

 

いかがでしたでしょうか?

今回は親の相続で引き継いだアパートの経営について解説しました。

親が経営していた時代よりも難しくなっているアパートの経営。

浮かび上がる問題点やその対応策など、皆さまの今後の参考になれば幸いです。

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