3,000万円特別控除ってなに?

2018年04月24日

今回は[家を売るときにかかる税金ってどのくらい?] に続き、不動産売却時の税金について少し深堀りしたいと思います。

前回もご説明しましたが、不動産を売却した際の利益に対して譲渡所得税が発生します。

この譲渡所得税の軽減措置として、マイホームを売った場合の様々な特例が用意されています。

 

ご所有の不動産の場合、どんな特例がつかえて、どれだけ税負担を下げることができるのか、

内容を理解し積極的に活用していきましょう。

 

 

1.マイホームを売ったときの特例

 

不動産市場の流動性を高めるために、国はさまざまな税の政策を行っています。

この特例もその一つです。

 

代表的なものを挙げると、 

[売却で利益が出る場合]

・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除

・居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

・特定居住用財産の買換え特例

 

[損失が出る場合]

・居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

など特別控除にも様々な種類があります。

※上記特例の中には平成29年末までの適用だったものもありますが、すべて平成32年末まで延長となっています。

 

今回は使われるケースが多い「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」を中心に解説します。

 

 

2.居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除

 

この特例は、マイホームを売却したときに所有期間の長短を問わず、

最大3,000万円を利益(譲渡所得)から控除することができます。

 

例えば、[収入金額5,000万円]-[取得費・譲渡費用2,000万円]の場合、

通常は差額の3,000万円が利益となり譲渡所得税が課されますが、

この特例により3,000万円まで控除し利益が0円となり譲渡所得税が発生しません。

 

・適用を受けるための要件

①    自分が現に住んでいる家を売ること。

また過去に住んでいた家を売るときは、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月末まで。

②    売却年から前々年までの間にこの特例の適用を受けていないこと

③    譲渡損失に関する特例や買換え特例を受けていないこと

※居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例は併用することができます。

④    売り手と買い手が親子や夫婦など特別な関係でないこと。

特別な関係には同居の親族や同族会社等も含みます。

 

・注意点

①    住宅ローン控除を適用する年およびその前後2年以内は、3,000万円特別控除の適用はできません。

特別控除を適用するためには、修正申告を行って住宅ローン控除がなかった場合の所得税を納付する必要があります。

②    3,000万円特別控除は3年で1回だけの適用となります。

 

 

3.その他の特例

 

・居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

マイホーム(所有期間10年超)を売却し、一定の要件を満たすときは、

譲渡所得税を通常よりも低い税率で計算する軽減税率の特例をうけることができます。

またこの特例は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」と併用することができます。

 

適用される軽減税率は利益(課税譲渡所得)に応じてかわります。

6,000万円以下の部分は14.21%(所得税10.21%+住民税4%)※

6,000万円超の部分は20.315%(所得税15.315%+住民税5%)

となります。

※特例を受けない場合は20.315%(所得税15.315%+住民税5%)です。

 

特例を受けるためには、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」に加え、売却年の1月1日時点で、

マイホームの所有期間が10年超である必要もあります。

また、売った年から前々年までの間にこの特例を受けていないことも、適用を受けるための重要な要件です。

 

・特定居住用財産の買換え特例

マイホーム(所有期間10年超・築25年以内)を売却し、新たなマイホームを購入し、

一定の要件を満たすときは買換えの特例を受けることができます。

またこれは[3,000万円の特別控除」・「軽減税率の特例」と併用することができません。

 

この特例を受けると利益(課税譲渡所得)に対する課税を将来に繰り延べることができます。

例えば、[収入金額4,000万円]-[取得費・譲渡費用2,000万円]の場合、

通常2,000万円の利益が課税対象となりますが、特例が適用された場合は売却年の課税ではなく、

買い替えたマイホームを将来売却したとき課税されることになります。

 

 

4.最後に

 

いかがでしたでしょうか?

本日はマイホームを売ったときの特例について解説しました。

特例を適用できるかどうかでお手元に残る現金も大きくかわります。

また、先の説明の通り、特別控除などの各種特例を使うと住宅ローン控除がつかえなくなるなど

制限があることもございます。

あえて特別控除を使わないほうが結果的に現金も多く残る場合もあり、

特別控除の利用には専門的な判断が必要となります。

弊社では、専門知識を持ったスタッフが不動産売却に関わる税金面も含めたトータルサポートをいたします。

ぜひお気軽にご相談ください。

 

※この記事は平成3041日時点の法律に準拠しています

株式会社スタンドエステート